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土地估价师考试

发布时间:2021-04-14 07:23    点击次数:190次   

  1.土地登记状况:估价对象位于×x市××路××号,距影剧院500m,距火车站1000m,土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至状况略。

  2.土地权利状况:估价对象土地所有权属于国家,原为×××房地产开发公司于1999年11月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善,两年内未进行任何开发活动,由政府收回该宗用地土地使用权,并组织拍卖,拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日,该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。

  3.建筑物和地上附着物状况:待估宗地上规划建筑物总面积1 5000m。,为框架结构,规划容积率1.5,建筑密度20%,1~3层为商场,4~11层为住宅,商场住宅各层建筑面积均相等。商场、住宅建筑面积分别为6000m2、9000m2。

  影响估价对象的区域因素主要有:区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。

  估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布、道路通畅,路网密度适中,交通较为便利。

  根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,故确定采用基准地价系数修正法和假设开发法测算地价。然后将两种方法测算结果进行综合调整,从而得到估价对象地价。

  ③土地开发程度:××市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。调查分析基准地价基础设施状况为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖),红线内场地平整。

  3)估价对象处于三级地内,商业用地三级地基准地价4500元/m2,住宅用地三级地基准地价3600元/m2,根据估价对象的具体情况,确定采用商业用地三级地基准地价4500元/m2、住宅用的三级地基准地价3600元/m2,作为测算用基准地价。

  ①在评估中,根据《××市城区土地定级估价报告》及估价对象的具体条件,我们选择了以下因素:A、商业用地:商服繁华度(距市级商服中心距离、距区级商服中心距离、商服中心功能齐备度)、交通条件(道路类型、公交便捷度、距火车站距离、距汽车站距离)、人口状况、规划限制、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)。B、住宅:公共设施状况(距中学、小学、医院、农贸市场距离)、交通条件(道路类型、公交便捷度)、环境条件(大气、水、噪声、地质条件、人文环境)、商服繁华度(距市级商服中心距离)、规划限制、人口密度、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)等,并进行了期日、使用年期等项修正。

  ②根据影响估价对象地价的因素条件分析,分别确定商业、住宅各因素条件说明、优劣度及修正系数如下表:具体表格(略)。

  估价对象土地使用年限设定为50年,与基准地价内涵确定的土地使用年限(商业40年、住宅70年)不一致,故应作修正。

  依据有关部门提供数据,当地1999年1~12月份,商业用的土地市场价格平均每月上涨1%,住宅用地平均每月上涨O.5%;2000年1月~2002年3月份商业、住宅平均每月上涨幅度分别为0.5%、0.4%。

  假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

  估计建造完成后,住宅楼即全部出售,商业楼采取租赁经营的方式,预计住宅楼的平均售价是3500元/m2,商业楼租金水平为250元/月m2。商业楼出租总费用为年租金的40%,当地土地还原利率为7%,综合还原利率为9%,银行一年期贷款利率为10%,贴现率为12%。

  当地建筑市场此类建筑物建安造价一般为3000元/m2,专业费为建安造价的6%,则开发费用=3000×15000×(1+6%)=4770万元

  根据待估对象的实际情况及该区域同类建设项目的一般情况,按建安造价的5%计,则不可预见费为238.5万元。

  开发商的合理利润以预付总资本(地价、建筑造价、专业费)的一定比例计算,取房地产开发年投资利润率为25%。

  销售费用指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等,以房地产总价的一定比例计算。

  本着上述原则,在认真分析资料的基础上,采用上述的评估方法,经过测算分析,同时考虑到该市同类地区的地价水平,取两种方法所得地价的算术平均值作为最终结果,即(4994.2+6796.3)/2=5895元/m2。则××房地产开发公司委托评估的综合用地在2002年3月30日、宗地红线外六通,红线内场地平整等条件下,总地价为5895万元(伍仟捌佰玖拾伍万元整)。单位面积地价为5895元/m2。


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